서울의 지난 반세기는 강남을 향한 팽창의 역사였다. 1970년대 영동개발로 시작된 강남 집중화는 인프라·자본·교육·인구를 블랙홀처럼 흡수하며 강북의 상대적 소외를 심화시켰다.
그러나 2026년 현재, 외곽 팽창 중심의 ‘원심력 시대’는 저물고, 도시 본연의 가치를 찾아 중심으로 회귀하는 ‘구심력 시대’가 도래하고 있다. 600년 수도 서울의 ‘원래 중심’인 중구가 강북 전성시대의 출발점이자 완성처로 강력하게 부상하는 배경이다.

김학렬 소장
(스마트튜브부동산조사연구소)

기업과 관광이 돌아온다
경제 르네상스의 진원지

글로벌 도심 회귀(Return to the Core) 트렌드에 따라 주요 대기업·금융기관·스타트업들이 중구 중심 도심권(CBD)으로 본사를 이전하거나 거점을 확대하고 있다. 중구가 지닌 정치·경제·문화적 텍스처(Texture)가 기업 브랜드 가치를 높이고, 고급 인재들이 선호하는 도심 라이프스타일을 제공하기 때문이다.
관광 측면에서도 팬데믹 상흔을 가장 빨리 극복한 지역이 중구다. 명동은 글로벌 코스메틱·패션의 테스트베드로 진화했고, 남대문시장은 서민적 활력을 보여주는 살아있는 헤리티지로 각광받고 있다.
특히 ‘힙지로(을지로)’는 낡은 인쇄소·철공소 골목이 청년 세대의 창의 자본과 결합해 레트로와 뉴트로가 융합된 독보적 공간으로 재탄생했다. 이는 신도시 개발로는 복제 불가능한 ‘시간의 지층’이 만들어낸 경제·문화적 르네상스다.

세운지구 대개조
낡은 도심이 스마트 도시로

과거 전자·제조업의 메카였던 세운상가 일대가 서울 도심 대개조의 핵심 축으로 변모하고 있다. 핵심은 단순한 건물 교체가 아닌, 종묘~남산을 잇는 대형 녹지 축(Green Axis) 복원과 그 주변 고밀도 복합 개발을 결합한 ‘녹지생태도심’ 실현이다.
뉴욕 허드슨 야드, 런던 킹스크로스 재개발을 뛰어넘는 이 모델은 낙후 제조업 공간을 AI·빅데이터·디자인 등 첨단 지식 기반 산업 중심의 스마트 워크플레이스로 전환하고, 지상 공간은 시민·관광객을 위한 숲과 보행로로 제공한다. 중구 스카이라인 변화를 넘어 강북 도심 전체의 공간 제약을 허물 청사진이다.

직·주·락 완성형 도시
강남이 갖지 못한 600년의 힘

기존 도심의 고질병인 ‘도심 공동화(퇴근·주말 후 인적 단절)’ 해소가 강북 전성시대의 핵심 과제다. 중구는 업무(Work)·주거(Live)·여가(Play)가 하나의 생활권 내에서 통합되는 직주락 도시로의 전환을 추진한다. 세운지구 등 도심 재개발 시 최고급 주거 시설뿐 아니라 청년·신혼부부용 도심형 맞춤 주택을 대거 포함시키는 것이 관건이다.
글로벌 오피스에서 일하고, 힙지로 골목에서 저녁 문화를 즐기며, 남산 산책로를 걸어 귀가하는 라이프스타일. 이 ‘직주락 완성형 도시’의 실현이 강남으로 떠났던 인구를 중구로 끌어들이는 자석이 될 것이다. 과거 정책은 강남 신도시 활성화를 위해 강북 도심에 명문 학교 강제 이전, 인프라 투자 집중 등 가혹한 규제를 가했다. ‘역사 도심 보존’을 명분으로 한 고도 제한·용적률 규제가 강북의 손발을 묶었다. 보존이 곧 낙후를 의미해서는 안 된다.
보존할 곳은 철저히 보존하되, 개발 가능 지역은 용적률·건폐율·높이 규제를 파격적으로 완화해 민간 자본의 자발적 참여를 유도해야 한다. 규제 완화는 단순한 특혜가 아니라 죽어가는 도심에 심장을 이식하는 ‘균형 발전의 복원’이다.

서울의 심장이 다시 뛴다

강남이 세련된 인프라를 자랑할지라도, 중구의 골목길에 서린 수백 년의 역사적 서사와 중심으로서의 상징성은 돈으로 살 수 없는 절대적 가치다. 기업의 귀환, 외국인 관광객의 폭발, 세운지구 대개조, 직주락 도시 전환, 규제 혁신이라는 다섯 가지 동력이 맞물리면, 중구는 대한민국 도시 공간의 지형도를 완전히 뒤바꿀 폭발적 에너지를 발휘할 것이다. 다시 강북 전성시대가 열리고 있다. 그 눈부신 부활의 서막을 여는 시작점은 ‘원래 중심’ 중구다.

‘빠숑’으로 유명한 김학렬 소장은 한국갤럽조사연구소 부동산 조사본부 팀장을 역임한 부동산 전문가이자 경제 콘텐츠 크리에이터다. 유튜브 ‘스마트튜브’ 운영과 ‘부동산 투자 절대원칙’ 등 16권의 저서를 출간한 베스트셀러 작가다.

중구의 재발견
중구에서 읽는 도시의 가치 시즌2

40만 독자의 선택
김 부장 이야기의 저자
송희구 작가

우리 주변의 평범한 일상을 지극히 현실적으로 그려내며 전국적인 공감을 불러일으킨 『김 부장 이야기』의 저자, 송희구 작가가 중구를 찾아온다. 40만 독자의 선택을 넘어 JTBC 드라마로도 방영되어 큰 화제를 모았던 그가 3월 24일 저녁 7시, 신당누리센터에서 중구민과 만난다.
이번 강의는 단순히 자산 증식 기법을 나열하는 강의가 아니라, 우리가 발 딛고 선 ‘중구’의 입지적 가치를 재발견하고 변화하는 시대에 필요한 이야기를 나누는 자리이다.

일시 3. 24.(화) 19:00
장소 신당누리센터 5층 대강당
대상 중구민 및 관내 직장인 등 300명
강사 송희구 작가(주요저서: 『서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기』)
주제 중구에서 읽는 도시의 가치
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도심재정비전략추진단 ☎02-3396-8133, 8134